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El banco debe dinero a mi comunidad ¿qué hago?

En Afinmar, administradores de fincas para grandes comunidades, os contamos cómo actuar en caso de que el banco sea el que le debe dinero a la comunidad de vecinos.

Desde la crisis económica y la explosión de la burbuja inmobiliaria, las entidades financieras están adquiriendo muchas viviendas por impagos de las hipotecas de los anteriores propietarios. Esta situación hace que el banco sea copropietario de una gran cantidad de viviendas y que por lo tanto tenga las mismas obligaciones que cualquier otro propietario.

En Afinmar, administradores de fincas para grandes comunidades, nos hemos encontrado con la circunstancia de que hay muchas comunidades que denuncian la morosidad de los bancos a la hora de pagar las cuotas anuales pertinentes. Y es que las comunidades de vecinos deben aprobar cada año el presupuesto con idea de afrontar los gastos comunes que originan el mantenimiento de las zonas comunes.

¿Qué hacer cuando el moroso es el banco?

Según las estimaciones efectuadas por el Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas la deuda total de morosidad del año pasado asciende a 1.606 millones de euros.

Si un copropietario (en este caso el banco) no paga, la comunidad puede iniciar un procedimiento judicial en reclamación de la deuda contraída con la comunidad. La Sentencia que ponga fin al procedimiento judicial es más que probable que dé la razón a la comunidad y obligue al moroso al pago de las cuotas.

El banco se adjudica en subasta un inmueble por un precio muy inferior al de mercado, se convierte en el nuevo propietario y no asume ni las cuotas comunitarias generadas por el anterior propietario ni las que se van generando desde el momento de la adquisición

Debido a la crisis, las entidades financieras se han adjudicado muchas viviendas por impagos de la hipoteca de los anteriores propietarios. El banco, con la adjudicación adquiere la condición de copropietario y asume los mismos derechos y obligaciones que cualquier otro propietario. Esto es, el banco se convierte en nuestro nuevo vecino. Y se ha identificado con mucha asiduidad que las entidades bancarias se están convirtiendo en los principales vecinos morosos de las comunidades de propietarios.

La actitud de la mayoría de las entidades bancarias que adquieren una vivienda por ejecución hipotecaria es cuanto menos reprobable y está causando un gran perjuicio a las comunidades de propietarios, que ven como tienen un nuevo vecino, que no se implica en absoluto en el día a día de la comunidad y que encima no abona las cuotas comunitarias.

La actitud del banco ante esta situación es muy reprochable ya que la solvencia del banco es contrastada, por lo que no es justificable que alegue impedimentos económicos a la hora de no abonar la cuota de la comunidad. Evidentemente si es más complicado que se implique en la gestión de la comunidad. Sin embargo, si hablamos de solvencia, está mucho más contrastada que la de un particular.

Desde Afinmar, administradores de fincas para grandes comunidades, queremos ayudarte en cualquier circunstancia, es por ello que no debes en dudar en consultar nuestra opinión como especialistas.

¿Te pueden denunciar por colgar la lista de vecinos morosos?

Hoy en Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, os contamos cómo la nueva reglamentación de protección de datos que se encuentra en vigor desde finales del año pasado protege la intimidad del sujeto (haya lo que haya hecho).

La morosidad es una de las lacras que más cuesta combatir dentro de las comunidades de vecinos. Aunque el porcentaje de morosos ha descendido desde la crisis, aún hay muchas comunidades de vecinos que sufren las consecuencias de los impagos de algunos propietarios que no pueden o quieren abonar su cuota mensual de la comunidad.

Esto se traduce en menos ingresos para el edificio y, por tanto, peor mantenimiento de los espacios, menos dinero para realizar reformas necesarias, pagar tasas o impuestos y demás gastos que una comunidad debe hacer frente como, por ejemplo, los seguros obligatorios.

Sin embargo, la ‘guerra’ contra los vecinos morosos tiene ciertas normas que no deben extralimitarse puesto que podemos caer en la ilegalidad. Desde Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, nos hemos encontrado con situaciones difíciles en las que la comunidad de vecinos ha tenido que recular por usar métodos incorrectos de presión.

administradores de fincas en Sevilla

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¿Es legal publicar el listado de nombres de vecinos morosos?

Según la nueva reglamentación de protección de datos vigente desde finales de 2018, está totalmente prohibido publicar una lista de morosos en un tablón, salvo dos circunstancias: que el propietario mantenga la vivienda vacía o que sea imposible contactar con él.

Si no se da ninguna de estas excepciones queda terminantemente prohibida la publicación del nombre de la persona que no ha ejecutado el pago de la cuota. La protección de datos de cada uno de los inquilinos debe estar amparada por esta ley y hay circunstancias que tiene en cuenta, ésta es una de ellas. Conscientes de que una de las herramientas más usadas por las comunidades de vecinos es este tipo de ‘escarnio público’ para presionar al propietario moroso.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que no en todos los casos el vecino que debe dinero a la comunidad es una persona que no quiere pagar. En muchas ocasiones nos encontramos ante una familia que pasa por apuros económicos, con todos sus integrantes en situación de desempleo y que no desean encontrarse en esta situación.

Por este motivo, desde nuestra postura como profesionales, lo primero que aconsejamos a nuestros clientes es que el presidente de la comunidad hable personalmente con la persona morosa para conocer su situación financiera y los motivos por los que no está abonando la cuota.

De no llegar a un acuerdo, o convertirse en una situación insostenible entonces como administradores de fincas en Sevilla daremos el paso a paso de cómo solicitar esa deuda, y de denunciar al propietario por la vía judicial si fuera necesario. En nuestro blog ya hemos hablado de los pasos a seguir en caso de tener morosos en nuestra comunidad de vecinos. En Afinmar, administrador de fincas, perseguimos el máximo bienestar para todos los vecinos de una comunidad.

 

Formas de obtener ingresos extra de una comunidad de vecinos

En Afinmar, empresa de administración de fincas en Sevilla, os contamos cómo puedes sacar partido a nuestra comunidad de vecinos si necesita unos ingresos extra.

En Afinmar, empresa de administración de fincas en Sevilla, somos conscientes de que todas las comunidades de vecinos no tienen el mismo nivel adquisitivo. Hay algunas que cuentan con un alto porcentaje de morosidad y esto conlleva al aumento de deudas vecinales.  El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas la ha cifrado en 1.601 millones de euros a cierre de 2017.

Hay algunas acciones que las comunidades pueden llevar a cabo para contrarrestar el déficit de presupuesto a causa de los propietarios morosos

Es por ello que os contamos cuáles son las armas que tiene una comunidad de vecinos para obtener ingresos extra cuando están peor de presupuesto.

Ingresos extra para comunidades de vecinos morosos

  • Arrendamiento de elementos comunes del edificio. Hay fincas que cuentan con un gran espacio común que suele estar siempre desaprovechado, se puede alquilar la cubierta, la sala de reuniones, la vivienda del portero, etcétera “siempre que no tengan asignado un uso específico y que no estén prestando servicios”.
  • Otras opciones tiene que ver con las antenas de telefonía móvil. Desde el punto de vista civil, se podrían instalar con el apoyo de 3/5 de los propietarios. El propietario directamente afectado podría solicitar su retirada.

Respecto a los ingresos extra obtenidos a raíz de este tipo de prácticas, se puede repartir entre todos los propietarios de la finca, ya que es un elemento común de todos.

En lo que se refiere a la tributación de estos ingresos, la Dirección General de Tributos indica que las rentas derivadas del arrendamiento de espacio en una azotea que pertenece a una Comunidad de propietarios se imputarán a efectos del IRPF a cada uno de los copropietarios, en función de su grado de participación en la misma, salvo que en los estatutos de dicha comunidad se dispusiese otro reparto, con independencia de si esta renta se paga directamente a cada comunero o se descuenta del pago de los gastos comunes.

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Si un copropietarrio solicita que no se le haga partícipe de los ingresos que le corresponden según su coeficiente, la renta obtenida por la comunidad de vecinos se atribuirá a los copropietarios en función de su grado de participación en la misma, salvo que en los estatutos se dispusiese otro reparto, aunque su importe no haya sido distribuido entre ellos, y con independencia de que los copropietarios hagan suyo el importe obtenido, lo cedan gratuitamente a la comunidad o a un tercero o lo destinen a cualquier otra finalidad.

Si tienes alguna duda sobre este asunto, o necesitas que un administrador te asesore para saber cómo gestionar un vecino moroso no dudes en pedir ayuda.

En Afinmar, empresa de administración de fincas en Sevilla, somos especialistas en gestión y asesoramiento administrativo, económico, conservación, jurídico y laboral. Ofrecemos a todos nuestros clientes un servicio integral para

Desciende la morosidad en las comunidades de vecinos

En Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, a veces nos vemos obligados a mediar en comunidades de vecinos con propietarios morosos, una práctica muy usual en los pisos de viviendas.

Los impagos en las comunidades de vecinos han ascendido en los últimos años de manera evidente. Casi ninguna finca está exenta de algún propietario que, o se retrasa en los pagos, o bien no abona la cuota mensual correspondiente. En Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, nos hemos encontrado con muchas comunidades en la que hemos tenido que asesorar cómo actuar ante esta situación incómoda tanto para la persona morosa como para el resto de los propietarios.

Con la crisis económica, el número de impagos en comunidades de vecinos ha aumentado llegando a tu punto más álgido en 2014 cuando la morosidad alcanzó los 1.854 millones de euros. En 2015 bajó a los 1.812 millones y en 2016 -el último ejercicio del que hay datos hasta la fecha-, a 1.666 millones.

En pocas semanas el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas publicará los datos del año pasado pero su secretario Rafael del Olmo ya adelantó a los medios de comunicación que ”la tendencia seguirá a la baja”.

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El 40% de las comunidades de propietarios tiene morosos

Bien es cierto que cada año va descendiendo el número de morosos en las comunidades, sin embargo, aún el 40% de las fincas cuentan aún con vecinos que no pagan cuota. El porcentaje en el que los bancos contaban con pagos pendientes ascendía al 7,29%. Mientras que el importe medio que la morosidad debe en cada comunidad a nivel nacional es de 1.109 euros.

Por comunidades autónomas, Andalucía, Cataluña y Madrid son los territorios que más morosidad han registrado, tanto es así que entre las tres sumaban en 2016 una deuda de 805,59 millones de euros, la mitad del total.

¿Qué impacto tiene la morosidad en nuestro entorno?

Puede parecer una tontería, pero no lo es, la morosidad incide directamente en el estado del edificio. Los impagos impiden la rehabilitación o las obras de remodelación de accesibilidad de los edificios. Si una comunidad no tiene dinero para afrontar las obras de renovación, ni puede invertir en su rehabilitación poco a poco irá deteriorándose.

No es lo mismo un moroso que no pague porque no puede que aquel que no lo hace porque no quiere

Esta situación puede provocar una tensión en la convivencia de los propietarios, sobre todo, si el moroso en cuestión no paga porque no quiere, no porque no pueda. Se puede comprender que una familia sin ingresos porque todos los componentes de la misma se encuentran sin empleo no paguen alguna cuota de la comunidad, lo que no se puede permitir es el hecho de que algunos vecinos no abonen la cantidad por gusto.

Desde nuestra empresa de administradores de fincas en Sevilla hemos comprobado que hay otro problema que también está influyendo en el día a día de nuestros propietarios. Son lo pisos turísticos que están enfrentando los intereses entre los vecinos que lo que buscan es alquilar las viviendas a turistas frente a los que desean una comunidad de propietarios sin este tipo de actividades.

¿Qué hacer con los vecinos morosos?

Uno de los problemas más usuales en las comunidades de vecinos es la morosidad de algún propietario. En nuestra empresa de administradores de fincas en Sevilla capital hemos tenido que lidiar con esta situación y sabemos cómo actuar ante este tipo de problema.

Según el Consejo General de Colegios de Administradores de fincas, cuatro de cada diez comunidades de vecinos tienen, al menos, un propietario que no está al día de sus pagos de las cuotas. Un problema que siempre ha existido en las viviendas pero que con la crisis se vio más agravada por falta de recursos.

Sin embargo, los últimos datos arrojan buenas  noticias ya que la morosidad en la comunidad de vecinos ha descendido por primera vez en ocho años. La deuda media actual se encuentra en los 1.377 euros por comunidad de propietarios, un 2,32% menos que en 2015.

En AfinMar, administradores de fincas en Sevilla capital, nos encontramos en muchas ocasiones con este problema, a continuación os ofrecemos algunos consejos ante esta situación si tu comunidad de vecinos no cuenta con administrador.

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Controlar los pagos mensualmente

Lo primero que debemos hacer es estar al día de los pagos para detectar lo antes posible al vecino moroso. Dar un toque de atención de forma temprana, y hacer tangible que hay un control de las cuentas puede atajar de cuajo la situación.

Contacto con el moroso

Siempre debemos tener presente que, en la mayoría de los casos, el vecino afectado no paga por apuros económicos. Por tanto debemos ponernos en contacto con él de forma amigable y notificarle, ya sea por teléfono, por mail o por correo ordinario que tiene una cuota pendiente con la comunidad de vecinos.

Comunicación certificada

Si el propietario moroso no responde a este primer contacto, se debe proceder más “duramente”. La forma de hacerlo es enviando un burofax o una carta certificada con la advertencia de que, de no efectuar el pago, la comunidad de vecinos puede reclamar el pago a través de una reclamación judicial.

Compartir el problema con el resto de propietarios

Si todas las acciones anteriores no causan ningún tipo de efecto, es hora de exponer el problema en junta. Para ello, se incluye al vecino moroso en el listado de recibos pendientes que se adjunta en la convocatoria de la junta.

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Acciones judiciales

En la junta debemos contar con un punto en el orden del día que se refiera a la decisión de proceder a liquidar la deuda del propietario moroso acudiendo a los tribunales.

Comunicar la decisión

Si la junta decide interponer demanda judicial, se debe notificar al moroso. Se volverá a enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de texto del acuerdo aprobado en junta. El vecino afectado tendrá 15 días para pagar su deuda.

Por regla general, los morosos suelen pagar antes de meterse de lleno en un proceso judicial. Si tu comunidad de vecinos cuenta con algún moroso y no sabes cómo actuar ya, no dudes en contactar con nuestra empresa de administradores de fincas en Sevilla capital. ¡Cuenta con nosotros!