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Funciones que debe cumplir un administrador de fincas

En Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, nos gusta ser claros y transparentes respecto a las funciones y requisitos que debemos cumplir a la hora de ejercer nuestro trabajo.

Es por ello que hoy os explicamos cuáles son las obligaciones que un administrador de fincas debe cumplir con los propietarios de una comunidad de vecinos.

La sociedad evoluciona en todos sus ámbitos, y junto a ella, también evoluciona sus políticas, economía y costumbres culturales. Los administradores de fincas no somos ajenos a esta evolución y no es lo mismo ejercer nuestro trabajo hace veinte años que ahora. Muchos aspectos y prioridades de nuestro entorno han cambiado, y los profesionales del sector deben saber adaptarse a las nuevas realidades.

Hace veinte años no existía una conciencia ecológica tan arraigada y el uso de las tecnologías era más minoritario

¿A qué nos referimos? Hasta hace escasamente 20 años no existía una conciencia tan arraiga como en el tema de la eficiencia, el uso de las tecnologías era mucho menos democrático y existían ciertos tabúes a la hora de tratar algunos asuntos que, en realidad, todos los propietarios de una comunidad deben estar implicados.

Es por ello que nuestros administradores de fincas en Sevilla están en continua formación y aplicando nuevas herramientas para que la gestión de una comunidad de vecinos sea lo más personalizada y eficaz posible, de manera que ambas partes se encuentren satisfechas con el trabajo aplicado.

Mejorar el servicio

Así, las nuevas políticas de vivienda relacionadas con el ahorro energético o la accesibilidad universal hace que los administradores de fincas tengan que recibir la formación adecuada para dar respuesta a todas las preguntas y necesidades que surjan en una comunidad de vecinos. Además, las leyes varían con mucha frecuencia, ahora mismo ha habido una actualización de la Ley de Protección de Datos en la que tanto propietarios como profesionales de la gestión de fincas deben estar al corriente de su funcionamiento.

Porque un administrador de fincas eficiente no es el que sólo se encarga de la gestión económica de un bloque de viviendas, sino que también es el que aconseja, asesora y ayuda a los propietarios a sacar el mejor jugo a su entorno (y a su presupuesto). Además, de aconsejarlos a la hora de que las viviendas cumplan con las normativas pertinentes.

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Los problemas en las comunidades de vecinos han evolucionado, antes no existían los apartamentos turísticos o los vehículos eléctricos. Por lo que los profesionales del sector hemos tenido que estudiar las normativas de lo que se puede o no hacer dentro de una vivienda y lo que entra en conflicto con la pacífica convivencia.

De otro lado, la aplicación de la tecnología en nuestro día a día ha propiciado que podamos automatizar algunos trabajos y han creado nuevos canales de comunicación. La videovigilancia, los controles de acceso a los garajes o incluso algunas apps específicas para la gestión de fincas se han instaurado en nuestra rutina casi sin darnos cuenta. Es por ello que en Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, nos tomamos tan en serio estar a la vanguardia de las necesidades de nuestros clientes y en mejorar nuestras estrategias de comunicación.

¿Cuánto pagas de cuota al mes?

Si no sabes cómo se reparten los gastos en una comunidad de vecinos, desde Afinmar, administrador de fincas en Sevilla, os aclaramos porqué algunos propietarios pagan una cuota diferente a otros.

No todos los propietarios de una comunidad de vecinos abonan mensualmente la misma cifra, no es cuestión de favoritismos o inteligencia, es todo culpa de la cuota de participación. ¿Qué es esto? Es un índice de copropiedad que se encuentra dentro de la Ley de Propiedad Horizontal y que establece a cada vecino una cuota de participación con relación al valor total del inmueble. En él se incluye las zonas y servicios comunes que posee el inmueble, como por ejemplo el servicio de limpieza o el mantenimiento de la piscina comunitaria.

¿No te aclaras? No te preocupes, en Afinmaradministrador de fincas en Sevilla, te lo explicamos de forma sencilla.

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¿Cómo se calcula la cuota de participación?

Dentro de una comunidad de vecinos, el propietario tiene dos tipos de propiedades: su inmueble privado y las zonas comunes. Somos copropietarios de las zonas de nuestra finca que no sea una vivienda o un local.

Para calcular la cuota de participación se tienen en cuenta varios factores como los metros cuadrados o el emplazamiento de la vivienda

Pagamos en función del porcentaje de propiedad que nos toque, ¿cómo se determina cuánta zona común toca a cada propietario? Las cuotas no tienen una fórmula fija para determinarlas, pero el punto de partida es el de valorar cuántos metros cuadrados útiles tiene nuestra vivienda. Además, hay que tener en cuenta otro tipo de factores como el emplazamiento del hogar (si es interior o exterior), si es un bajo o una planta alta (por el tema del uso del ascensor).

Por este tipo de factores hay vecinos que pagan más que otros, si consideramos que contamos con una vivienda equiparada con la de nuestro vecino y pagamos más, es cuando debemos acudir al título constitutivo de la propiedad. Ahí es dónde deben aparecer los factores que determinan la diferencia entre una vivienda y otra.

administradores de fincas en Sevilla

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¿Mejor a partes iguales?

Puede que en una comunidad de vecinos pequeña se decida entre todos los propietarios instaurar una cuota fija igual para todos. Puede hacerse siempre y cuando estén de acuerdo la totalidad de los vecinos, puesto que sólo con que exista un solo propietario que no esté conforme con la decisión podrá acudir a la justicia.

Las cuotas de participación seguirán existiendo y el título constitutivo, y existe un artículo en la LPH en el que se dice que los beneficios también se recogen en función de la participación, y la doble mayoría en las juntas. Así que cuando establecemos una cuota igual para todos, en realidad, estamos beneficiando a los que más derechos tienen.

Si en tu comunidad de vecinos no gusta cómo están repartidas las cuotas, siempre podrás consultar al título constitutivo, de no estar de acuerdo, se pueden modificar las reparticiones siempre y cuándo la decisión sea por unanimidad. Si tienes dudas sobre tus cuotas, no dudes en contar con el mejor administrador de fincas en Sevilla, Afinmar.

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Protege tu casa con las mejores alarmas

Llega el buen tiempo y aumentan los robos en viviendas aprovechando que los propietarios se van de vacaciones. En Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, os contamos cuáles son los mejores sistemas para evitar que los amigos de lo ajeno se acerquen a tus propiedades.

La primavera y el verano acechan y a buen seguro que ya tienes algún viaje planeado para estos meses de calor en Sevilla. Como cada año, abandonamos nuestra casa durante un periodo de tiempo y la dejamos a merced de lo que pueda ocurrir. No queremos ser alarmistas, pero sí previsores, desde Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, estamos convencidos que podremos evitar sopresas desagradables si sigues los siguientes consejos a la hora de irte a disfrutar de unas bien merecidas vacaciones.

Actualmente hay una gran diversidad de alarmas que harán que nuestros hogares estén más protegidos

Es una situación muy desagradable volver de nuestro destino y encontrarnos con que nos han robado. Es por ello que os vamos a dar algunas razones para que instales una alarma en tu casa.

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Funciones de una alarma y motivos para instalarla

Bien es cierto que podemos pedir a familiares o amigos que nos cuiden la casa, o que al menos les echen un vistazo, pero aun así no es una forma que garantice la seguridad total de tu propiedad. Hay muchas razones para instalar una alarma:

  1. Protege el hogar mediante unos sensores de detección de movimiento que descubrirán al ladrón más silencioso
  2. La alarma es el último recurso que tenemos a la hora de evitar un robo, es una forma de sentirnos más seguros pero que debe combinarse con otras acciones y precauciones extras
  3. Además, las alarmas son una herramienta disuasoria para cualquier persona ajena al hogar
  4. Es una buena inversión si tenemos en cuenta todo lo que puede prevenir
  5. Algunas alarmas actuales tienen mecanismos de seguridad opcionales como los detectores de humos o un módulo domótico para la caldera y el agua que protege a la vivienda de más cosas que de un robo
  6. Tener instalada una alarma hace que nos salga más barato el seguro de hogar
  7. Ten en cuenta que existen varios tipos de alarma: según conexión y transmisión y según función.

 

En definitiva, instalar una alarma en el hogar no supone un gran esfuerzo económico y es un seguro de cara no sólo a la seguridad de nuestros efectos personales sino de cara a la seguridad de nuestra familia y nuestras mascotas.

Contar con una alarma en el hogar es fundamental para sentirnos totalmente protegidos, siempre que sea un sistema fiable y eficiente. Si quieres conocer más sobre estos sistemas, contacta con Afinmar, administradores de fincas en Sevilla, y buscaremos la alarma que más se ajuste a las necesidades de su familia, de su hogar y de su comunidad de vecinos.

Pasos a seguir para cambiar de administrador de fincas

Hoy en Afinmar, administrador de fincas en Sevilla, os contamos cuál es el proceso a la hora de cambiar de administrador en caso de que la comunidad de vecinos esté disconforme con su trabajo.

El proceso para cambiar de administrador de fincas es sencillo, sólo debes tener en cuenta algunos aspectos importantes para realizar este proceso de forma correcta y legal. En muchas ocasiones, las comunidades de vecinos no están conformes con el desempeño laboral del administrador de fincas que tienen y desean cambiar pero no saben cómo hacerlo.

Un mínimo del 25 % de los vecinos de la comunidad deben apoyar la decisión

Si te encuentras en esta situación y deseas cambiar, en nuestra empresa de administrador de fincas en Sevilla te lo explicamos.

Proceso para cambiar de administrador

Lo primero que debemos hacer es comunicar al presidente que convoque una Junta para promover este cambio. En ella, la decisión debe estar apoyada por un mínimo del 25 por ciento de los vecinos, o un número de propietarios que tengan al menos el 25 por ciento de las cuotas de participación.

¿Por qué? Simple, el administrador es miembro de la junta directiva y su cambio debe ser aprobado en Junta General. No hace falta que sea el presidente de la comunidad el que proponga este cambio, cualquier vecino que lo considere puede proponer el cambio.

No hace falta informar al administrador de fincas de la junta extraordinaria

Eso sí,  hay que informar de esa decisión en una reunión extraordinaria (por vía del presidente) para exponer los motivos. En esa reunión, a la que no es necesario informar al administrador cesante, se aprobará el cambio o lo que proceda.

En segundo lugar, se debe establecer en un plazo de, preferiblemente, quince días para decidir cuál será el próximo administrador de fincas. Hay que analizar y comparar varios servicios y presupuesto en la misma Junta general. Por ello, el vecino que tenga la iniciativa de cambiar de administrador sería conveniente que en la misma reunión presente varios candidatos suplentes. La incorporación del nuevo no es recomendable que sobrepase los quince días.

administrador de fincas en Sevilla

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En el orden del día de la Junta debe aparecer un punto informativo en el que se especifique el cambio de administrador. Hay que asegurarse que cada titular de la propiedad en la que habitas recibe la copia de la convocatoria.

Por último, el acuerdo se consigue por mayoría simple que es la mitad más uno y en máximo de 10 días desde su adopción, se deberá cerrar el acta firmada por el secretario y el presidente, acta en la que se especifique lo acordado.

Cerrada el acta, se debe comunicar al administrador cesado el acuerdo por burofax o certificado con acuse de recibo. Y acordar una fecha para la entrega de la documentación de la Comunidad y mantener una reunión entre al administrador saliente y el entrante para hablar sobre temas relacionados con la Comunidad y posibles temas que quedaron pendientes.

Si quieres hacer un cambio de garantías, cuenta con Afimar, administrador de fincas en Sevilla, te prometemos que nunca tendrás que volver a iniciar un cambio de administrador.

¿Me compensa tener vacía una propiedad?

Hoy en Afinmar, administrador de fincas en Sevilla, os contamos lo que cuesta mantener una vivienda vacía y cerrada.

En más de una ocasión se da la circunstancia de que contamos con un par de propiedades, bien adquiridas o bien por situaciones ajenas a nosotros (como una herencia), y no nos interesa especialmente una de ellas.

Las viviendas vacías conllevan gasto de dinero e inconvenientes para la comunidad de vecinos

Los efectos de la crisis económica han provocado que muchos propietarios recapaciten a la hora de vender, a causa de la devaluación del precio de las viviendas y de la dificultad del ciudadano de a pie para acceder a una hipoteca. Es por ello que existen bloques de pisos plagados de casas vacías que suponen más un problema que otra cosa.

En Afinmar, administrador de fincas en Sevilla, nos gustan las comunidades de vecinos activas, vivas y participativas. Es por ello que queremos advertir de los inconvenientes que pueden suponer una vivienda vacía tanto para el propietario como para su comunidad de vecinos.

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¿Cuánto cuesta mantener una casa vacía?

El error en el que se suele caer en este tipo de casos es el de pensar que una casa cerrada no supone gasto algún. Nada más lejos de la realidad, un espacio vacío por pocos recursos que se consuman, conlleva una inversión de dinero.

El IBI, tasas municipales, el IRFP… entérate cuánto cuesta mantener anualmente tu propiedad cerrada y vacía

Los suministros deben ser cortados si no queremos que nos lo sigan cobrando ya que el mantenimiento del agua tiene un coste de unos 216 euros anuales; la luz eléctrica son unos 120 euros. Como extra, es interesante contar con un seguro de hogar, que suele costar una media de 215 euros.

Incluso cortando el agua y el suministro eléctrico, la vivienda sigue generando gastos mensuales a su propietario, puesto que hay impuestos y tasas de los que nadie queda exento. Es el caso de los siguientes impuestos:

  • IBI (Impuestos de Bienes Inmuebles): es un gasto fijo que debe abonarse si o si por los propietarios, la media de nuestro país son los 276 euros anuales, aunque según el sitio en el que vivamos será más o menos.
  • Tasa municipal por recogida de basuras: este impuesto también es obligatorio y suele situarse en los 117 euros.
  • IRPF: en la declaración de la renta debemos imputar rentas inmobiliarias por casa, cuando no sea la vivienda habitual o no estén afectos a actividades económicas o arrendadas.
  • Cuota comunidad: el coste de la comunidad suele ser, de media, en unos 634 euros al año.

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En lo que a la comunidad de vecinos respecta, una propiedad vacía es un vecino menos que se involucra en el mantenimiento y asuntos comunes. Hecho que puede ser perjudicial para la buena convivencia entre vecinos, además, al no estar al día de las decisiones que se toman en Junta de vecinos, podemos encontrarnos con alguna sorpresa económica como, por ejemplo, una derrama.

En Afinmar, administrador de fincas en Sevilla, recomendamos que antes que cerrar una vivienda, es preferible ponerla en alquiler para que, al menos, no nos suponga ningún coste extra a final de año.

¿Puede una comunidad de vecinos dejarme sin antena?

En España la mayor parte de la población vive en viviendas que se rigen por la ley de propiedad horizontal. Una situación que provoca que, en ciertos temas, surjan conflictos por asuntos comunitarios, entre ellos, con la antena de televisión.

Hoy en AfinMar, administradores de comunidades en Sevilla, vamos a hablar de este conflicto.

Aunque no pasa en la mayoría de los casos, sí existe un número significativo de edificios que no cuentan con antena comunitaria en nuestro país. Cuando se da este caso, pueden surgir conflictos entre los propietarios que deseen contar con antena y los que no. No contar con una antena supone que los propietarios tengan que contratar de forma autónoma algún tipo de servicio de televisión o bien instalar una antena individual.

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Lo primero que debemos tener en cuenta es que el derecho a la información es un derecho fundamental, es decir, la Constitución protege al ciudadano a la hora de éste elegir el canal y el medio por el que informarse. Las antenas parabólicas son una herramienta indispensable para poder acceder a la Televisión Digital Terrestre, es por ello que una comunidad de vecinos no puede negarse a la instalación de una parabólica.

Nuestra figura como administradores de comunidades en Sevilla se hace imprescindible a la hora de gestionar y asesorar a las comunidades de propietarios sobre el procedimiento más adecuado a la hora de instalar una antena parabólica. A la hora de efectuar este procedimiento debemos tener en cuenta el Real Decreto-Ley 1/98 y la Ley 8/99 de Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal.

Estas normas establecen que la instalación puede ser aprobada en junta de propietarios por mayoría de un tercio de sus integrantes.

Si los propietarios que desean la instalación de una antena alcanzan un tercio de apoyos la comunidad se hará cargo de adquirir e instalar la parabólica. De no conseguir ese tercio, la instalación se hará también pero los gastos correrán a cargo de los interesados.

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Lo que sí deben tener claro los propietarios es que en ningún caso se puede impedir que un vecino instale una antena, puesto que la Constitución ampara su derecho a la información. Si sólo es una persona la interesada, según el artículo 9 del Real Decreto-Ley 1/98, puede instalar la antena tanto en zonas privadas (dentro de su propiedad) como en zonas comunitarias como la azotea.

De hecho, se recomienda que lo haga en lugares que no modifique la estética del edificio para evitar así penalizaciones municipales. Eso sí, en este caso el propietario correrá con todos los gastos de la instalación. Si en un futuro hay vecinos que deseen acceder a la antena, el propietario en cuestión deberá darle acceso al mismo siempre y cuando abonen el importe que les hubiera correspondido de la instalación.

En AfinMar, administradores de comunidades en Sevilla, nos importa tu comunidad y queremos minimizar todos los factores que puedan incidir negativamente en la correcta convivencia entre vecinos. Si tienes cualquier duda sobre este tema u otros de la misma índole, no dudes en contactar con nuestros especialistas en propiedades de vecinos.